Lakinurkka 2 2017Etuostolain (5.8.1977/608) 1 §:n mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Oikeutta ei kuitenkaan ole, jos kohteen pinta-ala on 5.000 m2 tai vähemmän, ostaja on lähisukulainen tai valtio, sen liikelaitos tai muu valtion laitos tai myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla.

Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Kunnan tulee etuosto-oikeutta käyttäessään esittää selvitys alueen tulevasta käytöstä. Oikeuskäytännössä on edellytetty konkreettisia suunnitelmia siitä, miten aluetta tullaan käyttämään kohtuullisessa ajassa lain edellyttämiin tarkoituksiin. Yhdyskuntarakentamisen käsitteeseen kuuluu jonkinlainen suunnitelmallisuuden vaatimus, jonka ainakin asemakaava säännönmukaisesti täyttää, jos hanke asianmukaisella tavalla tukeutuu kaavaan. Kaavoittamaton maa- ja metsätalousalue, jonka käytöstä uuteen tarkoitukseen ei ole uskottavia suunnitelmia, saattaa yksittäistapauksessa jäädä yhdyskuntarakentamista palvelevan etuosto-oikeuden ulkopuolelle. Oikeuskirjallisuuden mukaan etuoston edellytykset eivät täyty, jos alue on tarkoitettu vain kunnan tai muun tahon pitkän aikavälin maareserviksi (Kuusiniemi ym. Ympäristöoikeus, s. 345). Etuosto ei kuitenkaan edellytä, että alue olisi välittömästi rakennettava. Jos kunta käyttää etuosto-oikeutta selvästi muussa kuin laissa edellytetyssä tarkoituksessa, päätös saattaa hallintotuomioistuimessa kumoutua harkintavallan väärinkäytön perusteella (Kuusiniemi em. teos s. 345). Etuostolain 6.1 §:n mukaan kunnalla ei ole etuosto-oikeutta, jos sen käyttäminen olisi ilmeisen kohtuutonta ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioiden.

Kohtuuttomuuskriteeri on tarkoitettu tapauksiin, joissa kiinteistökaupalla on selkeästi henkilökohtainen luonne. Kunnalla ei ole etuosto-oikeutta aviopuolisoiden välisissä kaupoissa, sekä myyjän ja hänen mahdollisen perillisensä tai tämän puolison välisissä kaupoissa. Kohtuuttomuuden toteutuminen ei kuitenkaan edellytä, että myyjä ja ostaja olisivat sukulaisia keskenään. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi sellainen, jossa yritys myy kiinteistön pitkäaikaiselle työntekijälleen. Etuostopäätös voi olla ilmeisen kohtuuton myös silloin, kun kauppa tehdään pitkäaikaisten ja läheisten ystävien kesken.

Kunnan etuosto-oikeus on maapolitiikan suunnittelukeino ja kunnan asema systeemissä on vahva. Maanomistajan onkin syytä selvittää jo ennen kaupantekoa, tuleeko kunta käyttämään etuosto-oikeutta. Lain 8 §:n mukaan kunta voi kiinteistönomistajan kirjallisesta pyynnöstä ilmoittaa etukäteen, ettei se tule käyttämään etuosto-oikeutta, jos kiinteistö kahden vuoden kuluessa kunnan päätöksestä myydään ilmoitetuilla ehdoilla. Yksittäisen virka- tai luottamusmiehen vakuutteluihin ei tule luottaa, vaan asiasta on saatava kunnan asianomaisen päätöksentekoelimen ratkaisu. Vetoaminen kaupanteon jälkeen kohtuuttomuuteen tai etuoston yleisten edellytysten puutteeseen merkitsee hallinto-oikeusprosessia, jonka lopputulos on epävarma.

Urtti 2

 

 

 

 

 

 

 

Erkki Urtti
asianajaja, varatuomari