Annetut tiedot näkyviin

Kiinteistön kaupassa kannattaa kauppakirjaan lähtökohtaisesti kirjata näkyviin kaikki ne tiedot, jotka myyjä on ostajalle tosiasiassa kertonut. Annetut tiedot voi kirjata näkyviin joko suoraan kauppakirjaan tai kauppakirjan liitteeseen, johon on viittaus kauppakirjassa. Ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hän on ollut kaupantekohetkellä tietoinen. On tärkeää huomata, että yleisehto, jonka mukaan ”ostaja ottaa kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä on”, on tyhjä lause, jolla ei ole käytännössä mitään merkitystä, jos kaupan kohteen kunnosta tulee myöhemmin riitaa osapuolten kesken. Viimeksi mainittu johtuu siitä, että osapuolten on vaikea jälkikäteen näyttää toteen, mikä on ollut kaupan kohteen kunto kaupantekohetkellä, jos siitä ei ole mitään kirjattu kaupantekohetkellä näkyviin. Riitatilanteessa osapuolet eivät yleensä ole yksimielisiä siitä, mitä tietoja suullisesti on annettu.

Toisaalta myyjän on helppoa suojautua sopimuksenvastaisuudesta tai vääristä tiedoista johtuvalta virhevastuulta välttämällä sopimasta tai antamasta tietoja sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, joista hän on epävarma. Virheellistä tietoa ei pidä antaa. Myyjä voi ottaa kauppakirjaan tai sen liitteeseen varaumia siitä, että tietyistä kaupan kohteen ominaisuuksista kuten pinta-alasta ei ole varmaa tietoa. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee kiinteistönkaupassa vain sellaisia seikkoja, joista myyjä tiesi tai myyjän olisi pitänyt tietää.

 

Salainen virhe ja vastuunrajoitukset


 

Myyjän kannalta ongelmallisin onkin vastuu salaisesta tai piilevästä virheestä. Kiinteistönkaupassa myyjä vastaa siitä, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa (maakaari 2:17.1, 5 kohta). Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, jota myyjäkään ei olisi ennen kauppaa voinut havaita.

Myyjän on käytännössä mahdotonta omalla toiminnallaan ehkäistä salaisia virheitä, koska ne eivät tule esiin edes asiantuntijan suorittamassa kiinteistön kuntotarkastuksessa. Jos myyjä haluaa välttää yllättäviä vaatimuksia kaupan jälkeen ennen laatuvirhettä koskevan viiden vuoden reklamaatioajan umpeutumista, hänen on pyrittävä siihen vastuunrajoitusehdoin. Maakaaressa asetetaan rajoituksia vastuunrajoitusehtojen käyttämiselle. Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisissä sopimuksissa vastuunrajoitukset ovat kiellettyjä. Muissa kiinteistönkaupoissa ostajan oikeuksia vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä. Oikeuskirjallisuudessa on yleensä katsottu, että myös seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti on riittävää: seuraamuksille voidaan esimerkiksi sopia rahamääräinen yläraja tai lyhentää reklamaatioaikaa laissa säädetystä. Tällöin on kuitenkin muistutettu siitä, että seuraamusten yksilöinnin pitää olla kohtuullista (Oikeustoimilaki 36 §) ja niin täsmällistä, että ostaja voi arvioida, mikä merkitys vastuunrajoituksilla on hänen asemaansa, ja ottaa ehtojen merkityksen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. Toisinaan korostetaan pelkästään virheiden yksilöintiä eikä edes mainita mahdollisuutta rajoittaa seuraamuksia yksilöimättä sitä, millaisia mahdollisia virheitä rajoitus koskee. Seuraamusten yksilöinti on tärkeää, koska salaista virhettä koskevan vastuun rajoittaminen on hyvin hankalaa, jos rajoituksen pätevyyden edellytyksenä pidetään mahdollisen virheen yksilöintiä.

 

Muuta huomioitavaa

 

Edellä esitetyin lisäksi kiinteistön kauppahinta on mahdollisuuksien mukaan hyvä myös eritellä kauppakirjassa: mikä on rakennuksen osuus kauppahinnasta, mikä maapohjan osuus, mikä liittymien osuus. Jos kauppahinnan jakautuminen on jo kauppakirjassa eritelty, on helpompi suhteuttaa ostajan mahdollinen hinnanalennus- tai muu vaatimus koskemaan vain rakennuksen osuutta kauppahinnasta. Ostajalla harvemmin on perustetta esittää vaatimuksia myyjälle maapohjaa tai liittymiä koskien.

Edellä esitetty pätee yhtä lailla käytetyn asunnon eli asunto-osakkeen kauppaan, vaikkakin siihen sovelletaan maakareen sijasta asuntokauppalain säännöksiä.

 

Esimerkkitapaus



Ostajat olivat vaatineet myyjältä hinnanalennusta laatuvirheen perusteella, koska kylpyhuoneremontin yhteydessä oli havaittu, että rakentamisessa oli käytetty kreosoottia. Ostajien tekemän remontin yhteydessä kreosootti vapautti ilmaan haitallisia PAH-yhdisteitä. Kreosootti eli kivihiiliterva on syöpää aiheuttava kosteuseristämisessä aiemmin käytetty pinnoite. Sitä käytettiin aiemmin rakentamisessa yleisesti ja kyseisen rakennuksen rakennusvuonna kreosootin käyttö on ollut sen ajan rakennustavan ja ohjeiden mukaista.

Helsingin hovioikeuden arvioitavana on ollut, oliko kaupan kohteena olleen rakennuksen rakenteissa käytetty vesi- ja kosteuseristeenä PAH-yhdistepitoisuudeltaan sellaista kreosoottia, jonka käyttö ei rakennusaikana ollut sallittua. Hovioikeus katsoi, että ostajat eivät esittäneet luotettavaa selvitystä siitä, millainen PAH-yhdistepitoisuus kreosoottia sisältävissä materiaalinäytteissä yleensä on. Asiassa ei esitetty selvitystä myöskään siitä, oliko kaupan kohteen rakentamisaikaan omakotitaloissa vesi- ja kosteuseristeenä yleisesti käytetyn kreosootin PAH-yhdistepitoisuuden enimmäismäärää ylipäätään ollut säännelty. Näin ollen ostajien väitettä, jonka mukaan kaupan kohteessa PAH-yhdistepitoisuudeltaan käytetyn kreosootin vahvuista kreosoottia ei olisi milloinkaan saanut käyttää omakotitalon rakenteissa, ei näytetty toteen. Lisäksi hovioikeus totesi, että kaupan kohteesta löytyneestä kreosootista otettujen materiaalinäytteiden PAH-yhdistepitoisuudella ei hovioikeuden arvion mukaan ollut asian ratkaisun kannalta merkitystä, koska asiassa on katsottu jääneen näyttämättä, että kaupan kohteen sisäilmaan olisi vapautunut kaupantekohetkellä PAH-yhdisteitä ennen rakenteiden purkua. Ongelma on ilmennyt vasta, kun ostaja on itse avannut rakenteita eli ongelmaa ei ole ollut kaupantekohetkellä.

Esimerkkinä esitetty Helsingin hovioikeuden tuomio 25.9.2017 ei ole lainvoimainen vielä tätä juttua kirjoitettaessa, mutta tuomion perustelut ovat kirjoittajan näkemyksen mukaan pätevät.

Saari Elina 

 

 

 

 

 


Elina Saari, asianajaja